Engin öztürk tarafından 6 ay önce soruldu

Merhaba Yusuf Bey, benim arazi davalarıyla ilgili bir sorum olacak. Köyümdeki arazimde tapu karışıklığı sorunu var. Benim yıllar önce aldığın kayısı bahçesinin tapusu komşumun adına. Aldığım günden beri ben hasadını yapıyorum. Şimdiye kadar bir sıkıntımız olmadı fakat ileride olabileceğini düşünüyorum.Karşı Tarafla anlaşarak halledemedik. Bu davalarla ilgili bilgi vermenizi istiyorum. Böyle güzel bir merci oluşturduğunuz için teşekkür ederim. İyi günler. 

Av.Yusuf EKİNCİ Staff replied 3 ay ago

TAPU SİCİLİNE KAYITLI TAŞINMAZLAR BAKIMINDAN OLAĞANÜSTÜ KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI İLE TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının esasları Medeni Kanunun 713. maddesinde düzenlenmiştir.

Medeni Kanun’ un 713. Maddesi:

“Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.

Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur.

Son ilandan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hakim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.

Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.

Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Özel kanun hükümleri saklıdır.”

hükmüne haizdir.

Öncelikle kanun maddesinin ilk fıkrasında tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazın mülkiyet hakkının kazanılması şartları belirtilmiş olup ilgili hükme göre; taşınmazın davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulundurulması gerekmektedir.

Ancak bu yazımızda tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazlar incelenmeyecek olup, kanun maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen tapu siciline kayıtlı taşınmazlar bakımından olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması konusu üzerinde durulacaktır.

Medeni Kanunumuzun 713. maddesinin 2. fıkrasında; maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın mülkiyet hakkının kazanılması şartları belirtilmiştir. İlgili madde fıkrasında taşınmaza ilişki şartlar belirtilmiş olup, “aynı koşullar altında” şeklinde bulunulan atıf ile aynı maddenin birinci fıkrasına istinaden taşınmazın davasız aralıksız yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulundurulması da gerekmektedir. Şartları irdeleyecek olursak;

A. TAŞINMAZA İLİŞKİN ŞARTLAR

A.I. Maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan taşınmazlar bakımından

Türk Medeni Kanunu’ nun “Olağanüstü Zamanaşımı” başlıklı 713. maddesinin 2. fıkrası: “Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan … taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.” hükmüne haiz olup, kanunun açık hükmü dikkate alındığında tapu sicilinden malikin kim olduğunun anlaşılamaması hali; taşınmaz malın sahibinin kim olduğunun bilinmesine yarayacak, kimliğini ortaya koyacak gerekli bilgi ve belgelerin tapu sicilinden (kütüğünden) çıkarılmasının imkansız olmasıdır.[1]

Yargıtay
8. Hukuk Dairesi’ nin 2014/21019 E., 2015/6480 K. sayılı ve 19.03.2015 Tarihli Kararı ile malikin kim olduğunun anlaşılamayacağı halleri şu şekilde belirlemiştir: “Genel olarak, gerekli dikkati gösteren herkesin kayıtlarda malikin kim olduğunu anlayamayacağı hallerde tapu sicilinde yazılı olan malikin bilinmediğinin kabulü gerekir. Ayrıca “tapu kütüğünde malik; sütununun boş bırakılması, silinmesi ve yeniden yazılmaması, soyut ve nam-ı mevhum adına (mevcut olmayan hayali kişi) yazılması, hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması, malik adının müphem, yetersiz ve soyut gösterilmiş olması gibi durumlarda malikin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir.”

Yargıtay’ ın bu husustaki kriterlerini görmek adına emsal bazı kararları incelemekte fayda vardır. Şöyle ki Yargıtay’ ın bir kararında tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamayan malikin; tanınmayan, hatırlanmayan, adresi tespit edilemeyen, kendilerine tebligat yapılamayan, mirasçıları belirlenemeyen, uzun yıllar önce ölmüş ya da taşınmış bir şahıs olmadığı vurgulanmıştır.[2]

Bir başka Yargıtay kararında ise; dava konusu parselin kadastro tutanağı ve kadastro komisyon kararının incelenmesi sonucu kayıt malikinin bilinen kişi olduğu, kayıt malikinin ölüm tarihi ve mirasçılarının belirlenmemesi, kimliğine ait bilgilerin elde edilememesi ve adresinin saptanamaması gibi hususların o kişinin tapu kütüğünden maliki bilinmeyen kişi olarak nitelendirilmesini gerektirmediği, bununla kanun koyucu tarafından tapu kütüğünün incelenmesinden anlaşılamayan, kim olduğu belirlenemeyen hayali kişilerin amaçlandığı belirtilmiştir.[3]

“Malikin tapu kütüğünden anlaşılamaması” sebebine dayalı açılan tapu iptali ve tescil davalarında, malike ilişkin olarak mahkemece kapsamlı araştırma yapılması gerekmektedir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi bir kararında[4] mahkemece nasıl araştırma yapılması gerektiğine yer vermiştir. Buna göre:

1- Tapu kaydının tüm tedavüllerinin ve kayda esas olan evrakı müsbitenin tapu, nüfus kayıtlarıyla belgelerinde Nüfus İdaresinden getirtilip incelenmesi, gerekirse bilirkişi incelemesi yapılması,

2- Tapulama ve kadastro gören yerlerde ve kadastro sonucu oluşan tapularda kadastro bilirkişileri tutanaklarından tespit edilerek dinlenmeli, tutanağı belgeler getirtilip incelenmeli,

3- Dava konusu taşınmaza komşu tapu ve parsellerin tespit ve dava tarihindeki malikleri dinlenmeli, komşu taşınmaza ait tapu ve tapulama (kadastro) tespitine dayanak olan belgeler ve kayıtlarda ilk tesislerinden itibaren bütün tedavülleri ile birlikte getirtilerek dava konusu taşınmazı kime ait olarak gösterdiği incelenmeli ve tanık sözleri de bu belgelerle denetlenmelidir.

4- Resmi Daire ve müesseselerden bu arada Askerlik Şubesinden gerekli araştırma, gerekirse zabıta araştırması yapılmalı,

5- Gerektiğinde bu hususla ilgili olarak yaşlı kimseler arasından seçilecek bilirkişi ve tanıklar dinlenmelidir.

Açıklandığı şekilde yapılacak araştırma sonucunda tapuda yazılı malikin kim olduğunun anlaşılıp anlaşılmadığına karar verilmelidir.

A.II. Yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazlar bakımından

Hakkında gaiplik kararı verilen bir kişi üzerine kayıtlı olan taşınmazlar da olağanüstü kazandırıcı zamanaşımına konu olabilmektedir. Burada önemli olan husus; Medeni Kanun hükümleri çerçevesinde gaiplik kararının, kişisel duruma ilişkin bir karar olması nedeniyle, kesinleşmiş olmasıdır. Gaiplik kararının hüküm ve sonuçları Medeni Kanunun 35/2 hükmü çerçevesinde olmasına rağmen, zilyetliğin başlangıcının kararın kesinleşmesinden itibaren olacağı kabul edilmektedir.

Türk Medeni Kanunu 713/2: “Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce[5] (*) (**) hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın..” hükmüne haiz olup, bu fıkrada yer alan “ölmüş” sözcüğünün, Anayasa Mahkemesinin 17.03.2011 gün ve 2009/58 Esas, 2011/52 Karar sayılı kararıyla iptaline, bu sözcüğün uygulanmasından doğacak sonradan giderilmesi güç veya olanaksız durum ve zararların önlenmesi ve iptal kararının sonuçsuz kalmaması için kararın Resmi Gazete’ de yayımlanacağı güne kadar yürürlüğünün durdurulmasına 17.03.2011 tarihinde karar verilmiştir. TMK’ nın 713/2. fıkrasında açıklanan üç ayrı hukuki sebepten biri olan “ölmüş” sözcüğünün Anayasa Mahkemesi’nce iptalinden sonra görülen veya açılacak olan davalara etkisinin ne olacağı üzerinde durulması gerekmektedir. TMK’ nın 713/1. fıkrasında; ‘tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir’ denilmiştir. Aynı maddenin 2. fıkrasında ise (iptalden önceki hali ile); ‘aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya 20 yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir’ hükmüne yer verilmiştir. Görüldüğü gibi TMK’ nın 713/2. fıkrasına dayalı olarak açılan davaların başarıya ulaşması; bu fıkrada belirtilen koşullar yanında aynı zamanda 713/1. fıkrasındaki koşulların da gerçekleşmiş bulunmasına bağlıdır. Çünkü 2. fıkrada; “aynı koşullar altında” denilmek suretiyle aynı maddenin 1. fıkrasına atıfta bulunduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle 1. fıkradaki koşulların araştırılıp belirlenmesi zorunludur. TMK’ nın 713/5. fıkrasının son cümlesinde ise; “mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur” ilkesi getirilmiştir. Bu ilke 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Kanunla anılan fıkraya eklenmiştir. TMK’ nın 713/5. fıkrasına eklenen ibare ile mülkiyet hakkının tüm kazanma koşullarının oluşması ile 20 yıllık kazanma süresinin dolduğu anda kazanılacağı açıklandığına ve bu konuda hiçbir duraksama söz konusu olamayacağına göre az önce açıklanan durumlar bakımından kazanılmış hakkın varlığının kabulü gerekmektedir. 4721 sayılı Kanunla getirilen ve TMK’ nın 713/5. fıkranın son cümlesi için gösterilen gerekçede de şu ifade yer almaktadır: Gerçekten, mülkiyet hakkının hangi anda kazanılmış olacağı sorusunu cevaplayan bu yeni hükme göre, mülkiyet 1. fıkrada öngörülmüş olan bütün şartların gerçekleştiği anda kazanılmış olacak, yani hâkimin vereceği tescil kararı geriye dönük (makable şamil) sonuç doğuracaktır. Anayasa Mahkemesi’nin verdiği iptal kararıyla birlikte 17.03.2011 tarihinde aynı zamanda; “kararın Resmi Gazete’de yayımlanacağı güne kadar yürürlüğünün durdurulmasına” karar verilmiştir. Şu halde yürürlüğünün durdurulması kararının verildiği 17.03.2011 tarihinden önce açılmış bulunan davalar bakımından maliki 20 yıl önce ölmüş ve o tarihten dava tarihine veya kayıt maliki adına bulunan tapu kaydının intikal gördüğü tarihe kadar diğer kazanma koşulları yanında 20 yıllık kazanma süresi de dolmuş ise, bu tür davalar bakımından kazanılmış (müktesep) hakkın kabulü gerekir. Bu durumda tapu kaydı; malikin ölüm tarihinden itibaren 20 yıllık kazanma süresi geçtikten sonra intikal görmüş ise bu tür intikal gören kayıt hukuken bir değer taşımaz ve intikal maliklerine herhangi bir hak bahşetmez. Yine dava açmamış ancak; Anayasa Mahkemesinin verdiği yürürlüğünün durdurulması karar tarihi olan 17.03.2011 tarihinden önce hak sahipleri yararına kazanma koşulları oluşmuş, malik 20 yıl önce ölmüş ve 20 yıllık kazanma süresi de dolmuş ise, bu tür hak sahiplerinin de dava açma yönünden kazanılmış haklarının olduğunun da kabulü gerekmektedir. Bu gibi hak sahiplerinin 17.03.2011 tarihinden önce veya sonra dava açmalarının bir önemi bulunmamaktadır. [6]

Yargıtay yerleşik içtihatlarında[7]; TMK’ nın 713/2. maddesindeki ölüm nedeni Anayasa Mahkemesi’nin 17.03.2011 tarih, 2009/58 Esas, 2011/52 sayılı Kararının 27.03.2011 tarihli Resmi Gazete’ de yayınlanan ilamı ile iptal edilmişse de, Dairenin sapma göstermeyen uygulamalarında, Anayasa Mahkemesi’nce yürürlüğün durdurulmasına ilişkin kararın verildiği, 17.02.2011 tarihine kadar hak sahipleri yararına kazanma koşulları oluşmuş, malik 20 yıl önce ölmüş ve 20 yıllık kazanma süresi de dolmuş ise, bu tür hak sahiplerinin de dava açma yönünden kazanılmış haklarının olduğu kabul edilmektedir.

B. ZİLYETLİĞE İLİŞKİN ŞARTLAR

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılmasının bir diğer yasal şartı, kişinin malik sıfatı ile davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle taşınmaza zilyet bulunmasıdır. Yirmi yıllık sürenin başlangıcı ise; malik sıfatıyla zilyetliğin kurulduğu, zilyedin taşınmaza malik sıfatıyla zilyet olma iradesinin oluştuğu andır.

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmazın mülkiyetini kazanmak isteyen kişi, malik sıfatı ile zilyetliğini ispat yükü altındadır. Bu husus her türlü ispat aracıyla ispat edilebilmektedir.

Yargıtay yerleşmiş içtihatlarında; mirasçılar arasında zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyeti kazanılamayacağı, mirasçıların birbirine karşı malik sıfatıyla zilyetliğe dayanarak hak kazanmalarının mümkün olamayacağı vurgulanmaktadır.

Yasada belirlenmiş olan malik sıfatıyla zilyetlik şartı ile birlikte malik sıfatıyla zilyetliğin davasız aralıksız yirmi yıl süre ile devam etmesi gerektiği belirtilmiştir. Madde gerekçesinde de belirtildiği üzere; maddede yürürlükten kaldırılmış olan Medeni Kanunda yer alan “nizasız” sözcüğü yerine “davasız” sözcüğüne yer verilmiştir. Çünkü “nizasız” yani “çekişmesiz” kelimesi belirsizdir; örneğin noterlik aracılığıyla gönderilen bir protesto veya fiilî bir müdahale ve çatışma da “niza” olarak nitelendirilebilir. Oysa amaç, İsviçre Medenî Kanununu şerh ve tevsii eden bütün hukuk bilginlerinin birleştikleri gibi, zilyede karşı bir istihkak veya müdahalenin önlenmesi davası açılmış olmasının niza (çekişme) sayılacağıdır. 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanuna idarî makamlar nezdinde zilyetliğe tecavüzün önlenmesinin istenmesi buradaki manada “niza” sayılmaz ve zilyetliği kesintiye uğratmaz; zira Medenî Kanun anlaşmazlıkların kesin olarak çözümlenmesini yargı makamlarına bırakmış, yalnız fiilî müdahalelerin geçici bir zaman için önlenmesi gayesi ile 3091 sayılı Kanun çıkarılmıştır. Bütün bu nedenlerle maddedeki “nizasız” sözcüğü yerine “davasız” sözcüğünün kullanılması uygun bulunmuştur.

Aralıksız zilyetlikten anlaşılması gereken ise; yirmi yıllık sürede taşınmaz üzerindeki malik sıfatıyla zilyetliğin kaybedilmemesidir. Türk Medeni Kanunu 976. Maddesinde de belirtildiği üzere; zilyetliğin geçici kaybı zilyetliği sona erdirmediğinden zamanaşımı işlemesini engellememektedir.

C. İTİRAZ SÜRESİ İÇİNDE İTİRAZ YAPILMAMASI ŞARTI

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için öncelikle zilyedin taşınmazın kendi adına tescili için dava açması gerekmektedir. Söz konusu tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Ancak TMK’ nın 713/2. maddesinde belirtilen hukuki sebeplerden birine dayanılarak açılan davalarda, bu tür davaların niteliği ve özelliği gereği husumetin yargılama sırasında tamamlanması mümkündür.[8] Tescil davasının açılmasından sonra davanın konusu mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur. Söz konusu ilanda taşınmazın yeri ve nitelikleri de bulunmalıdır. Mahkemece yapılacak son ilandan sonra ilgili kişilerin itiraz hakları söz konusu olmaktadır. Son ilandan başlayarak üç ay içinde itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hakim tescile karar verecektir. Kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere ilgililerin itiraz hakları sınırlı olup, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin kanunda öngörülen koşulların gerçekleşmediğine yönelik itirazda bulunulabilmektedir. Davalı ya da itiraz edenler, dava konusu taşınmazın gerçek maliki olduklarını ileri sürerlerse, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini de isteyebilmektedirler.